Urteile zum Thema „normale Abnutzung“ versus kostenpflichtigem Schaden bei der Wohnungsrückgabe.

Gesetzlich ist geregelt, dass der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, etwa Beschädigungen nicht zu verantworten hat, wenn diese auf den vertragsgemäßen Gebrauch, beispielsweise durch Abnutzung, zurückzuführen sind. Diese gesetzliche Vorschrift ist in der mietrechtlichen Praxis von erheblicher Bedeutung.
Denn häufig passiert es, dass in der Wohnung ein Schaden eintritt. Dann stellt sich spätestens beim Auszug die Frage, ob der Mieter kostenmäßig belastet werden kann. Es geht dann um die Frage: Liegt der Schaden noch innerhalb des „vertragsgemäßen Mietgebrauchs“? Die Abgrenzung lässt sich nicht allgemein vornehmen, sondern es kommt stets auf den Einzelfall an. Dabei ist zu bewerten, ob (noch) von einer vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache gesprochen werden kann oder ob die Beschädigung Folge eines unsachgemäßen Umgangs mit der Mietsache ist. Wegen der Häufigkeit solcher Fälle gibt es als Orientierungshilfe eine umfangreiche Einzelfallrechtsprechung. Hieraus seien einige Beispiele genannt.

Schäden, für die der Mieter nicht haftet:

» Abnutzungsspuren an Dielen und Parkettboden mit Lackabtragungen und teils aufgesprungener Holzoberflächen und Unebenheiten (Kammergericht Berlin, Urt. v. 23.9.2013 – 8 U 173/12)
Kratzer und Schrammen im Eingangsbereich sowie im Kinder- und Wohnzimmer (OLG Düsseldorf, Urt. V. 16.10.2003 – I-10 U 46/03)
» Leichte Flecken, Kratzer und Dellen im Flur, da dieser häufig mit Schuhen betreten wird (LG Berlin, Urt. v. 9.5.1996 – 62 S 394/95)
Bei genehmigter Hundehaltung auf dem gesamten Parkett verursachte Kratzer (AG Koblenz, Urt. v. 20.12.2013 – 162 C 939/13)
» Ablösungen und vergrößerte Fugen im 20 Jahre alten PVC-Boden einer Arztpraxis (OLG Düsseldorf, Beschl. V. 8.2.2011 – I-24 U 170/10)
Vertiefungen bis drei Millimeter und Verfärbungen im Parkett durch Benutzung eines Bürostuhls mit Rollen (AG Leipzig, Urt. v. 13.5.2004 – 167 C 12622/03)
Stoßstellen an Türen und Türzargen (BGH, Urt. v. 16.6.2010 – VIII ZR 280/09)
Schwarz und schimmelig gewordene Silikonfugen im Bad ohne Fenster (AG Hamburg-Altona, Urt. v. 30.4.2007 – 314a C 72/06)
» Stumpf gewordene Badewanne (LG Köln, Urt. v. 27.5.1983 – 11 S 47/83)
Starkes Rauchen in der Wohnung (BGH, Urt. v. 28.6.2006 – VIII ZR124/05). Höchstrichterlich ungeklärt ist, ob der Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag zum Unterlassen des Rauchens gezwungen werden kann. Wenn diese nicht im Einzelnen mit dem Mieter ausgehandelt wird, sondern schon fest im Vertrag steht, ist sie unwirksam.

Schäden, für die der Mieter aufkommen muss:

» Mehrere millimetertiefe Kratzer auf dem Parkett sowie ein dortiger Wasserfleck mit Rändern (LG Potsdam, Urt. v. 19.2.2009 – 11 S 115/08)
Schäden auf dem Parkett, die von Hund oder Katze durch Scharren an bestimmten Stellen oder Springen oder plötzliches Stoppen hervorgerufen werden (AG Koblenz, Urt. v. 20.12.2013 – 162 C 939/13)
Nikotinbedingte Verfärbungen des bei Einzug neuen Teppichbodens nach zwei Jahren, die auch nach Reinigung sichtbar bleiben (AG Magdeburg, Urt. v. 19.4.2000 – 17 C 3320/99)

Bei Bodenbelägen ist stets die Art (Parkett, Teppich, PVC/Laminat und anderes), das Alter sowie die Qualität zu berücksichtigen. Bei Teppichböden durchschnittlicher Qualität geht man von zehn Jahren Lebensdauer aus (AG Dortmund, Urt. v. 26.8.2014 – 425 C 2787/14).

Ist diese Frist verstrichen, hat der Vermieter bei Schäden keinen Anspruch mehr. In den anderen Fällen muss bei Neuverlegung des Bodens ein Abzug „Neu für Alt“ vorgenommen werden, der die noch verbleibende voraussichtliche Lebensdauer ins Verhältnis zu den Kosten setzt. Liegen bei einer möglichen Reparatur die Kosten unter dem Zeitwert, wird kein Abzug „Neu für Alt“ durchgeführt.