Reserven unter deutschen Dächern
Unter vielen Dächern in deutschen Städten schlummern Reserven: Dachgeschosse in Mehrfamilienhäusern sind oft nicht ausgebaut. Dabei lässt sich dort mit wenig Aufwand zusätzlicher Wohnraum schaffen.
Was genau ist das Problem bei Eigentümergemeinschaften?
Ein Dachausbau betrifft jeden Miteigentümer einer WEG in irgendeiner Weise. Man muss sich einig sein und alle mit ins Boot holen. Selbst wenn nur ein einzelner Eigentümer den Ausbau übernimmt, wie das meistens der Fall ist, hat das Konsequenzen für alle.
Grundsätzlich ist der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aus der Teilungserklärung ergeben, entschied das Landgericht München I (Az.: 36 S 20429/12 WEG).
„Um zu klären, wie die rechtliche Situation im konkreten Fall aussieht, ist ein Blick in die Teilungserklärung der WEG also unerlässlich“, sagt Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsreferentin beim Verbraucherverein „Wohnen im Eigentum“ in Bonn.
Welche Voraussetzungen müssen für den Ausbauplaner erfüllt sein?
„Zunächst einmal muss in der Teilungserklärung stehen, dass ihm das Dach als Sondereigentum gehört“, erklärt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ist das nicht der Fall, und das Dachgeschoss befindet sich im Gemeinschaftseigentum der WEG, muss er es käuflich erwerben. „Dazu bedarf es der Einigung aller Eigentümer in Form der Auflassung. Zudem muss die Änderung ins Grundbuch eingetragen und damit die Teilungserklärung geändert werden.“
» Ist damit sicher, dass das Dach zu Wohnzwecken genutzt werden darf?
Nicht unbedingt. Auch hier gilt die Teilungserklärung. „Ist dort geregelt, dass das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, ist alles gut“, sagt Faust-Füllenbach. „Dann hat der Bauherr freie Hand.“ Gibt es aber keine eindeutige Regelung, muss geschaut werden, ob eine Zweckbestimmung vorgegeben ist. „In einer Teilungserklärung kann aber auch nachträglich der Ausbau zu Wohnzwecken vereinbart werden. Das braucht dann die Zustimmung aller Eigentümer.“ Nutzungsänderungen bedürfen oft auch einer Genehmigung durch das Bauamt.
Wann ist noch die Zustimmung der Gemeinschaft notwendig?
Auch wenn das Dachgeschoss einem Eigentümer als Sondereigentum gehört, bleibt das Dach selbst immer Gemeinschaftseigentum. „Und für alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, also zum Beispiel den Einbau von Dachfenstern, benötigt der Bauherr die Zustimmung der Gemeinschaft“, sagt Julia Wagner. Das kann das Projekt in der Praxis erschweren.
Letztlich ist das in der Regel eine finanzielle Frage. Wenn der Bauherr mit seinen Miteigentümern redet und vereinbart, dass er beispielsweise alle Kosten übernimmt, die Folge seines Ausbaus sind, steigt bei den anderen die Bereitschaft zur Zustimmung. Beschlüsse über die Kostenverteilung werden dann in der Eigentümerversammlung gefasst.
Dürfen die Miteigentümer der WEG dem Bauherrn Auflagen erteilen?
„Alles, was in der Teilungserklärung steht, müssen die Miteigentümer so akzeptieren“, betont Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Oft sind aber Einzelheiten nicht explizit ausgeführt, zum Beispiel die Gestaltung der Fensterfront oder die Höhe der Dachanhebung. In solchen Fällen muss der Bauherr die Zustimmung aller Miteigentümer einholen.
Auch wenn der Bauherr beim Ausbau etwas anders machen will, als in der Teilungserklärung vereinbart wurde, haben die Miteigentümer ein Wörtchen mitzureden. „Sie können ihre Zustimmung verweigern oder dem Bauherren Bedingungen stellen“, sagt Heilmann.